Is the u.s. housing market starting to slow down?

About 作者:Bali Liu (www.baliliu.com) 是一名湾区的top agent。 曾在wall street做过quant trader. 希望在这里和你们一起讨论房价市场的动态和走向。

TL;DR

​本月房市有一些放缓的信号。总体感觉买家有一些疲惫。另外,很多人对房子的热情都和work from home有关 — 每天在房子里呆久觉得大小,舒适度特别重要,反之开始上班的话就觉得重要性减弱。不少人回公司上班以后对“家”的态度也有了变化, 这点可以从对木材的需求上观察到。

很多​今年房价上涨的重灾区都开始有房市减缓的报道。

上次我们讲了一月到五月湾区房价的走势,让人无奈的月月涨的现状。其实不止是湾区的小伙伴,全美国的购房者,都在希望失望的边缘挣扎。这次的大涨,再一次加剧了贫富分化。我们随便看几个数据:

美国median sale price year over year涨了24%, 远超湾区的涨幅(大约在15%左右)。
all cash offer increase: 虽然现在拥有史上最低的mortgage rates, all cash purchase 从2020年的15%,涨到了现在的25%。这些all cash buyer大部分都不是first time buyer.
Second homes sales 激增:自从疫情开始,second home的sale增加了1倍。这些人中付all cash的不在少数。
但是就在这个月, 我们看到了几个市场可能略有减缓的信号。这些信号不代表房市会crash, 但可能增长速度在放慢。

成交价

不幸的是,湾区,还有整个美国6月的成交价还在一路飙升。但是因为大部分房子需要一定的时间经历escrow, 一般成交价有一个月左右的滞后。所以我们看到的成交价反映的主要是6月前进contract的房子的情况。

pending sale的数量

虽然year over year price 还是继续上涨,但pending sale 的数量已经开始明显下跌。

当然如果我们仔细追究,那么pending sales的数量也许跟new listing的数量有关。比如市场上如果根本没有那么多房子,那么即使有再多的buyer,pending数量也上不去,所以我们要参考一下new listing的数量:

把这两幅图放在一起看,就是new listings 的数量下降了一点,但number of pending sales 下降的非常明显。buyer总体显示出了疲态,对在市场上的房子更挑剔了一些。

Bidding War

Redfin发表了另一个关于bidding war的data — 就是说有多少redfin 的agent在下单过程中遇到了bidding war. 这个也显示出了一些下降:

虽然从图上可以看到一些比较明显的下降,但是仍有70%的buyer仍然需要面对bidding war.

买房贷款数量下降

purchase loan application 下降了大概7个百分点,和pending sale的下降一致。表明很多buyer已经对这个red hot的市场望而却步,表示“老子不买了”。

这些information 可以在一定程度上显示市场有放缓的痕迹,但是也需要考虑mix shift effect. 比如说,离场的买家是不是更多的是entry level的买家,高端市场是不是变得更火热了等等。那么我们接下来看一些美国特别火热的地点的情况。

LOCATION MARKET的信息
目前可以看到在不少今年的top market都出现了房市slight cool down的报道​:

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